Как жилое помещение переделать в нежилое: Ничего не найдено по Kvartira Drugoe Perevod Zhilogo Pomeshhenija V Nezhiloe %231 Jetap

ЖК РФ Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

— Собственник помещения в МКД хочет признать незаконным распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое

— Собственник хочет признать нежилой (в том числе садовый) дом жилым с целью регистрации в нем

— Собственник помещения хочет признать отказ в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и обязать перевести помещение в нежилое

— Собственник помещения хочет признать отказ в переводе нежилого помещения в жилое незаконным и обязать перевести помещение в жилое

— Собственник хочет признать недействительным решение общего собрания собственников помещений (протокол общего собрания) по вопросу перевода жилого помещения в нежилое

См. все ситуации, связанные со ст. 22 ЖК РФ

1.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Открыть полный текст документа

Как перевести жилое помещение в нежилое в частном доме?

​Сфера предпринимательства с каждым днем все больше растет и развивается, и часто для нее уже не хватает мест в торговых центрах и офисных зданиях. И тогда в ход идут жилые помещения, переделанные под коммерческую площадь. На улицах любого города можно наблюдать, как на первых этажах жилых многоквартирных домов расположены магазины, мастерские, кафешки и тому подобные организации. То же самое может происходить и с частными домами, которые изначально были жилыми. Но, для того чтобы использовать часть собственного жилого частного дома под открытие какой-либо бизнес-точки, необходимо пройти ряд сложных документальных (и не только) процедур и побывать в разных государственных органах, для получения заветного разрешения. Такая процедура может длиться несколько месяцев, а при невыполнении каких-то требований, или возникновении несоответствий, еще дольше.

Согласно закону, использовать жилые помещения для ведения бизнеса нельзя. Это касается как квартир, так и частных домов. Но нет ничего невозможного, и если собственник частного дома решил использовать, например, первый этаж или его часть, под ведение коммерческой деятельности, то для этого необходимо вывести эту часть из жилого фонда, и ввести в нежилой.

Предварительный этап: подготовка и оценка помещения

Перед тем как приступить к подаче документов в соответствующие органы, для перевода жилого помещения частного дома в нежилое, необходимо позаботиться о его состоянии и соответствии некоторым требованиям:

1. Помещение, которое в дальнейшем будет использоваться под ведение коммерческой деятельности, должно быть полностью изолировано от жилой части дома. То есть оно не должно быть с ним связано никакими переходами, дверьми и прочими точками доступа. Еще один аспект – наличие двух отдельных входов с улицы.
2. Помещение не должно использоваться для проживания.
3. Помещение не должно находиться в залоге, или в другом подобном обременении.

Если какое-либо из этих условий не выполняется, то потребуется их обеспечить. Чаще всего все дело в перепланировке, которую необходимо провести не только физически, но и документально, то есть узаконить. Такая перепланировка или переустройство для начала нуждается в проекте, который должны подготовить квалифицированные специалисты. Такой проект не должен противоречить пожарным, санитарным, экологическим, строительным и иным нормам. Он, вместе с другими документами, передается в уполномоченные органы.

Соседи – это тоже немаловажный вопрос, который не стоит сбрасывать со счетов. Конечно, в отличие от жилого многоквартирного дома, где приходится выпрашивать разрешения и согласия от жильцов, здесь мнения соседей никто не спрашивает. Но все-таки конфликты с ними по поводу открытия того или иного вида бизнеса, необходимо исключить. Вид бизнеса играет здесь важную роль: вряд ли кому-то понравится устроенная рядом шумная автомастерская, офис с вереницей машин по обочине или ресторан с оглушительной музыкой по ночам. И в этом случае будут неизбежны жалобы, что может значительно навредить предпринимательской деятельности. Также необходимо адекватно оценить возможности придомовой территории вместить то или иное количество автомобилей посетителей.

Еще один маленький нюанс, которому стоит уделить внимание – это земельный участок, где построен частный дом и вид его разрешенного использования. Может возникнуть, например, такая ситуация, что участок выдан под ИЖС. Тогда его использование возможно только под жилье, а никак не под коммерцию. Это может явиться причиной отказа местной администрацией в переводе жилого помещения в нежилое.

Поэтому перед тем как затевать такую емкую процедуру, необходимо проконсультироваться в местном Управлении архитектуры по поводу перепланировки, возможна ли она, и как ее осуществить правильно, а также в администрации – по поводу того, может ли на этом конкретном месте находится определенный вид бизнеса.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое

Документы на перевод жилого помещения частного дома в нежилое подаются в местную администрацию, или многофункциональный центр города. Весь пакет включает в себя:

1. Заявление. Имеет установленную форму, выдается в отделе, который принимает документы.
2. Документы на частный дом. Все свидетельства о собственности, договора купли-продажи. Предоставляются нотариальные копии.
3. Технический паспорт дома.
4. План дома. При наличии нескольких этажей, нужен поэтажный план.
5. Проект перепланировки/переустройства помещения. Если такое переустройство необходимо для соответствия помещению статусу нежилого, то предоставляется заранее заказанный проект реконструкции.
6. Согласие (нотариально оформленное) всех собственников дома на изменение статуса помещения. В том случае, если частный дом имеет нескольких владельцев.
7. Нотариальная доверенность. Если данную процедуру ведет стороннее лицо, то ему выдается доверенность на ведение дел.

Решение о переводе – согласие или отказ, принимается комиссией в течение полутора месяцев.

Если от госоргана получено одобрение, необходимо получить дополнительные разрешения в других государственных органах, таких как МЧС, СЭС, Роспотребнадзор, службы газа и многие другие, которые подтвердят соответствие нежилого помещения всем нормам – пожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и т.д.

В случае если реконструкция все-таки необходима, ее проводят, строго следуя имеющемуся проекту. Затем, органом, который осуществляет перевод помещения, формируется приемочная комиссия. Она осматривает подготовленный объект, и по результатам осмотра составляет акт приемки. Именно этот акт – завершающая стадия перевода помещения из жилого в нежилое, после чего происходит окончательная регистрация. В Управление Росреестра сдается определенный пакет документов, включающий в себя подтверждающие документы о собственности, кадастровый паспорт, акт приемочной комиссии, ну и чеки об оплате госпошлины.

Если у вас возникли какие-либо вопросы, вам требуется консультация или помощь в переводе жилого помещения частного дома в нежилое, то наш дежурный юрист онлайн к вашим услугам.

Переводим жилое помещение в нежилое : RUcountry

Прочитав название статьи, вы, скорее всего, усмехнетесь, мол, какая цель у этого мероприятия? Зачем менять статус жилья и зачем перемещать его в нежилой фонд? Ответ прост, данная тема будет интересна начинающим коммерсантам, которые хотят организовать в жилом помещении, например, ресторан или кафе, либо офисное помещение.

Если ознакомиться с жилым кодексом Российской Федерации, то в нем четко обозначен тот момент, при котором жилое помещение может быть использовано лишь для проживания. То есть для иных целей жилые помещения не предназначены. Однако этот факт можно оспорить и произвести индивидуальный подход, если вы нуждаетесь в том, чтобы перевести статус жилого помещения в нежилой. При этом, вы не должны будете нарушать интересы других жителей дома, то есть ваши коммерческие дела, не должны как-то отрицательно сказываться на жизни других людей. Как отмечалось выше. Перевод жилплощади в нежилой фонд, является отличным решением, когда начинающему коммерсанту требуется организовать полноценный офис на территории собственной квартиры.

Огромное количество моментов, которые необходимо предусмотреть собственнику жилья, желающему перевести это самое жилье в статус «нежилое». Естественно, организовывая бизнес, вам следует задуматься о том, привлекательно ли местоположение вашего офиса или магазина для потенциального потребителя. Но это уже личные проблемы, которые вы сами должны решать, давайте поговорим о том, что же требует государство от такого собственника, чтобы разрешить ему нецелевое использование жилплощади.

• сперва наперво, вы должны быть собственником. Как не банально это звучит, но это так, лишь в этом случае вы можете подавать документы на изменение статуса недвижимости.
• после изменения статуса на жилое помещение, никто из собственников и прочих третьих лиц, не имеют права проживать в нем.
• если вы планируете организовать кафе или ресторан, то следует задуматься о технических возможностях дома. То есть те нормы, которые следует выдерживать при организации подобных заведений. Сможете ли вы организовать вход в свой ресторан (если планируется организовывать именно его) не через подъезд, а с улицы? Все это стоит тщательным образом проверить.
• после того, как вы организуете свой бизнес, не помешает ли он получать доступ к общедомовым сетям различного назначения?
• основным из правил является то, что нежилое помещение может находиться лишь ниже жилых. То есть, это может быть подвальное помещение или первый этаж. Если нежилое помещение находится выше, то под ним также должны располагаться нежилые помещения.
• не допускается частичное изменение статуса квартиры. К примеру, вы решите, что 5 комнат в квартире являются лишними и 3 из них, можно было бы оборудовать подо что-нибудь этакое. Но по жилищному кодексу это недопустимо.
• обратите также внимание на то, что не находится ли ваша жилая площадь под судебным арестом или в залоге. Если вы ответили утвердительно на эти вопросы, то статус изменить вы не сможете.
• если вам, для организации бизнеса, потребуется перепланировка квартиры, то она должна соответствовать стандартам противопожарной безопасности и прочим нормам.

По текущему законодательству, заручаться поддержкой соседей не требуется. Но на практике, если собственник желающий сменить статус своего помещения, имеет на руках письменные согласия соседей, это очень сильно может повлиять на решение соответствующих органов.

Вернемся к самой процедуре смены статуса жилья.

Если все пункты, требуемые государством и перечисленные в первой части данной статьи, вы соблюли, то следует перейти к самой процедуре перевода недвижимости в нежилой фонд. Суть этого процесса заключается в сборе соответствующих документов и передачи их в государственные органы.

На начальном этапе, вам предстоит передать документы, в так называемую межведомственную комиссию, которая занимается использованием жилищного фонда. Вот перечень документов, которые требуются для положительного ответа от межведомственной комиссии:

• письменное разъяснение собственника жилой площади о причинах, которые побудили его заняться сменой статуса жилья.
• далее следует представить документы, удостоверяющие право собственности этим помещением.
• технический паспорт из Бюро Технической Инвентаризации, представляющий собой план помещения и прочие моменты.
• необходимо предоставить выписку из домовой книги, которая находится в ЖЭКе. Цель этой проверки заключается в том, чтобы проверить длительность того срока, в процессе которого в помещении никто не проживал на постоянной основе.
• из государственного пожарного надзора следует собрать заключения, согласно которым соблюдаются противопожарные нормы.
• подобные заключения следует взять и из санитарно-эпидемиологического надзора
• следует обратиться в управляющую компанию домом, с запросом выдать вам техническое заключение.

Если вы являетесь не физическим, а юридическим лицом, следует предоставить помимо данного перечня учредительные документы. На рассмотрение вашей заявки уйдет приблизительно месяц (срок может варьироваться). После получения положительного ответа от комиссии, можно смело переходить в следующему этапу.

Далее следует обращение в комиссии, решающие вопросы приватизации и по управлению жилым фондом, в конечном итоге вы получите стоимость, которую следует уплатить для изменения статуса жилого помещения. Вообще перевод в статус нежилое помещение, достаточно трудоёмкий и долгосрочный процесс. Огромное количество документов, которые нужно собрать, в совокупности с длительными процессами принятия решений комиссий – должны быть оправданны конечной целью.

Теперь пару слов о том, почему же могут отказать в переводе статуса в нежилой фонд. Если вернуться к жилищному кодексу России, то там есть несколько, четко обозначенных пунктов:

• распространённая ошибка – неправильный сбор и предоставление документов на недвижимость. Неполный сбор документов также может быть причиной отказа комиссии.
• несоответствие жилого помещения по техническим нормам вашей конечной цели (например, вы хотите открыть ресторан в квартире, расположенной на 7 этаже).
• будущая планировка помещения не соответствует нормам безопасности.

По окончании проверки документов комиссиями, вы получите на руки документ, в котором вам либо отказывается в прошении, либо разрешается перевод жилого помещения в нежилой фонд. Для предотвращения ошибок на этом долгом и сложном пути, советуем обратиться за помощью к независимому специалисту, это позволит сэкономить изрядное количество времени, нервов и денежных средств.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Региональный портал государственных и муниципальных услуг

Вы можете изменить регион:

eTools: переоборудование жилых домов

Начало »Муниципальный уголок» eTools »Переоборудование жилых домов

Этот исторический каретный дом в районе Уэст-Честер был преобразован в жилой дом.

Эта церковь в городке Уэст-Брэдфорд была преобразована в жилой дом.

Силосы сохранились, когда этот сарай переоборудовали в жилой дом.

Этот сарай в городке Западный Гошен был переоборудован в дом.

Как это работает

При переоборудовании жилого дома коммерческое, промышленное, институциональное здание или более крупный индивидуальный дом на одну семью превращается в многоквартирные дома, состоящие из квартир или кондоминиумов.

Муниципалитет может создать климат перепланировки, который способствует преобразованию жилья посредством политики и регулирования. Зонирование может, в частности, позволить переоборудование жилых помещений в соответствующие районы зонирования. Поддержка переоборудования жилья может выходить за рамки нормативных требований и включать в себя поддержку муниципального персонала, предоставление информации и данных, а также помощь в работе с населением, в том числе поддержание связи с общественными группами.

Переоборудование жилых домов должно оставаться чувствительным к характеру района и определяющим характер особенностям здания, которые повышают уникальность проекта, а также его успех и конкурентоспособность. Перестройка жилых домов может происходить в исторических зданиях, которые могут сохранить и вдохнуть новую жизнь в такие здания. Переоборудование жилых помещений — это разновидность адаптивного повторного использования.

Преимущества

Разнообразные возможности для жилья

Переоборудование жилых домов может помочь муниципалитетам выполнить свои обязанности по «справедливой доле», чтобы предоставить возможности для различных форм жилья, а также помочь предложить жилье для пустующих гнездовий, пенсионеров, новых переселенцев в этот район и домашних хозяйств, состоящих из одного человека.

Поддержание строительного фонда

Переоборудование жилых домов позволяет сохранить существующий фонд зданий и соответствующую идентичность сообщества. Это может быть поддержано местными стандартами, которые требуют, чтобы внешний вид здания сохранял тот же дизайн, за исключением необходимого аварийного или другого доступа к зданию.

Налоговые поступления

Переоборудование жилых домов может обеспечить местные налоговые поступления за счет предоставления жизнеспособного варианта повторного использования неиспользуемых или недостаточно используемых зданий.

Финансовая жизнеспособность

Переоборудование жилых домов может принести новый доход владельцам более крупных строений, помогая им покрывать расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание.

Энергоэффективность

При переоборудовании жилых домов используются существующие конструкции и использованное сырье для их строительства. Модернизация преобразования может обеспечить улучшение энергопотребления, например дополнительную изоляцию и более эффективные системы. Многие из этих зданий расположены в развитых районах, где уже есть существующая инфраструктура, услуги и сооружения.

Byrne Lofts (слева) в районе Фениксвилль — это трикотажная фабрика, переоборудованная в жилые кондоминиумы. Sharples Works (справа) в Уэст-Честере, исторически бывший промышленный завод, на котором размещался первый трубчатый сепаратор сливок в молочной промышленности, был преобразован в жилые помещения.

Вашингтон-сквер: эта историческая школа в районе Уэст-Честер была преобразована в офисы и апартаменты.

Parkesburg School Apartments: эта историческая школа в Парксбургском районе была преобразована в квартиры, рассчитанные на доход.

Начало работы

Для успешного переоборудования жилья требуется совместное планирование между муниципалитетом и владельцем недвижимости. Муниципальный план действий по определению потенциала переоборудования жилых домов должен учитывать текущую муниципальную политику, а затем исследовать, поддерживают ли действующие нормативные акты, схемы землепользования, типы зданий и доступ к переоборудованию жилых домов.

Политика

Муниципалитетам следует рассмотреть следующие вопросы политики:

• Определите, где это использование наиболее целесообразно.Можно провести инвентаризацию структур, которые потенциально могут быть преобразованы. Старые и / или исторические жилые дома и более крупные нежилые постройки предоставляют возможности для этого использования. Переходные зоны, такие как районы, расположенные рядом со смешанными или нежилыми объектами, вдоль оживленных дорог или в непосредственной близости от деловых районов города, также могут быть подходящими местами для переоборудования.
• Ближайшие улицы должны быть оценены, чтобы определить, может ли уличная парковка удовлетворить потребность в дополнительной парковке или нужна ли парковка на территории.Может потребоваться комбинация того и другого. Если присутствуют задние переулки, они могут позволить доступ для парковки на заднем дворе. Доступ к общественному транспорту следует оценить.
• Муниципалитету следует рассмотреть типы существующего и предлагаемого жилья в разных районах. Муниципалитет должен отслеживать и оценивать последствия переоборудования жилых домов.
• Доступ к инженерным сетям следует учитывать, так как каждая из дополнительных единиц потребует коммунальных услуг, включая электрические, канализационные, водопроводные, газовые или нефтяные.
• Муниципалитет должен оценить потребности в муниципальных услугах, которые возникнут у дополнительного населения в связи с его способностью предоставлять такие услуги.

Положения

После того, как муниципалитет установит политику переоборудования жилья, следует рассмотреть вопрос о нормативных положениях.

• Муниципалитету следует определить районы зонирования, в которых реконструкция жилых домов разрешена или должна быть разрешена, и как они должны быть разрешены.Их использование по праву в базовом районе зонирования или в дополнительном районе с определенными связанными критериями поощряет их использование; стимулы могут дополнительно стимулировать их использование (например, разрешение на бонусное использование исторических ресурсов).
• Следует сформулировать конкретные параметры, относящиеся к размеру партии, приемлемым структурам и размеру единицы. Муниципалитету следует использовать свои существующие постановления для определения площади и основных положений, которые будут применимы к этому использованию. Эта формулировка должна учитывать Единый строительный кодекс Пенсильвании с точки зрения технических деталей конструкции переоборудования.Муниципалитеты также должны ссылаться на требования Закона об американцах с ограниченными возможностями.
• Обычным правилом для переоборудования жилых помещений является то, что внешний вид существующего здания остается таким, как если бы оно было односемейным жилым или нежилым строением, за исключением пожарных лестниц и другого необходимого доступа. Эти элементы вместе со счетчиками коммунальных услуг должны, по возможности, располагаться в задней части конструкции. Эти требования помогают снизить опасения по поводу того, что характер района меняется или меняется.
• Максимальную плотность застройки следует устанавливать с использованием максимальной плотности на лот и / или минимальной площади пола. Минимальные требования к зеленым насаждениям и парковкам могут косвенно влиять на плотность.
• Минимальные требуемые требования к парковке должны быть рассмотрены, включая расположение парковочных мест и возможность размещения каких-либо парковочных мест за пределами парковки.
• Постановления о зонировании, Постановления о разделах и застройке земель, Положения об исторических ресурсах и руководящие принципы проектирования должны быть согласованы при рассмотрении разрешений на переоборудование жилых помещений.
• Когда здания, предлагаемые для переоборудования жилых домов, определены как исторические ресурсы или расположены в определенных исторических районах, на ранних этапах проектирования следует поощрять руководство по проектированию внешних зданий и / или консультации с муниципальной исторической комиссией или комитетом.
Нормы постановления
• , связанные с преобразованием, должны быть четкими, чтобы заявитель, муниципалитет и сообщество понимали ожидания и окончательные результаты.

Oxford Senior Apartments: этот исторический отель в районе Оксфорд был преобразован в апартаменты с ограничением аренды.

Соображения

Существующий строительный кодекс

Единый строительный кодекс Пенсильвании (UCC) состоит из нескольких кодов. Для старых и уже построенных зданий Существующие строительные нормы и правила содержат требования, альтернативные кодексам, разработанным для нового строительства. Эта встроенная в UCC гибкость может быть неправильно понята и, следовательно, не применена, что приведет к потере переоборудования жилых домов и существующих возможностей повторного использования зданий.

Расходы на ремонт

Здания могут нуждаться в значительном изменении, чтобы соответствовать основным требованиям UCC для размещения нескольких жилых единиц, и могут потребоваться значительные капитальные вложения.

Возможные конфликты при землепользовании

Могут возникнуть опасения у местного сообщества по поводу дополнительных жилых единиц и изменения в использовании. Обеспокоенность включает потерю стоимости собственности в районе, увеличение плотности населения, добавление трафика и увеличение требований к парковке. Опасения, связанные с переходом от нежилого использования, могут включать переход в «спальное место» из-за потери более высоких налоговых поступлений от коммерческого или промышленного использования, сокращение возможностей для работы, сокращение интуитивных услуг и возможностей помещений, а также размещение жилых помещений в то, что в противном случае могло бы быть в основном нежилой зоной.

Вест-Честер-боро

West Chester Borough позволяет превращать исторические каретные дома в единый жилой дом, а также в дополнительный жилой блок, офис или ремесленную мастерскую в нескольких районах с зонированием. Стандарты для таких преобразований включены в Особые правила (раздел 112-100.2). Участки с историческими каретными домами показаны на Карте исторических каретных домов, которая находится в приложении к постановлению о зонировании.

Pennsbury Township

Pennsbury Township разрешает переоборудование жилых помещений для использования исторических ресурсов как способ стимулировать их сохранение и восстановление при зонировании (Раздел 162-1705). Конкретные положения, касающиеся преобразования, содержатся в стандартах дополнительного использования (Раздел 162-2036). Определение этого термина включает переоборудование дома на одну семью или сарая на две квартиры.

Поселок Тредифрин

Поселок Тредифрин разрешает переоборудование существующих односемейных домов в не более чем четырехквартирные единицы в нескольких районах зонирования, за исключением особых случаев.Особые положения, относящиеся к конверсии, содержатся в Общих положениях (Раздел 208-106).

Кеннетт Тауншип

Kennett Township разрешает переоборудование жилых помещений в зонирование в нескольких районах с более высокой плотностью зонирования. Размер участка и количество квартир в переоборудовании различаются в зависимости от района. Положения, касающиеся переоборудования жилых помещений, включены в Правила дополнительного использования (Раздел 240-1934).

Ссылки на ресурсы

Architizer

Upcycled Space: 8 Примеры преобразования промышленных предприятий в жилые обсуждает преобразование бывших промышленных зданий в жилые дома для удовлетворения спроса на жилье.

Городской участок

Решение двух проблем: преобразование неиспользуемых офисных помещений в жилые. С изменением структуры занятости некогда бурно развивающийся рынок офисных помещений также меняется, оставляя пустующие здания. В этой статье рассматривается преобразование бывших офисных помещений в жилые единицы.

Вашингтонский университет Press

Повторное использование зданий: устойчивость, сохранение и ценность дизайна. В этой книге обсуждаются экологические преимущества повторного использования существующих зданий, а не их снос и строительство на их месте новых.

Национальный фонд охраны памятников старины

Партнерство по повторному использованию зданий, проект Национального фонда сохранения исторического наследия совместно с Институтом городских земель, осознает, что повторное использование пустующих и недостаточно используемых зданий дает экологические, экономические и общественные выгоды, и с этой целью предпринял многостороннюю информационно-пропагандистскую работу. как устранить препятствия для повторного использования здания. Лаборатория исследований и политики Национального траста фокусируется на соединении «старых зданий с новыми идеями», включая составление отчетов о результатах информационно-пропагандистской деятельности Партнерства для повторного использования зданий.

Как поддерживать адаптивное повторное использование исторических зданий предоставляет пять советов по сохранению и пять примеров успешных проектов повторного использования.

Кодекс планирования муниципальных образований (MPC)

Раздел 604. (4) Закона 247 требует, чтобы постановления о зонировании предусматривали различные типы жилья.

Министерство труда и промышленности Пенсильвании

Единый строительный кодекс устанавливает общий стандарт строительства и изменения зданий и сооружений в Пенсильвании.

Существующие строительные нормы и правила — это один из нескольких кодексов, составляющих Единый строительный кодекс Пенсильвании (UCC). Он обеспечивает альтернативные требования, ориентированные на стоящие здания.

Сопутствующие инструменты

владельцев недвижимости: пора подумать о конверсии

Несмотря на то, что на горизонте наступают более яркие времена, глобальная пандемия COVID-19, несомненно, изменила образ жизни и работы людей. В результате владельцы собственности столкнулись с падением спроса на некоторые виды использования, прежде всего в коммерческих целях, в сочетании с повышенным спросом на другие виды использования.Несмотря на опасения по поводу людей, покидающих город, жилье по-прежнему является критически важной потребностью для жителей Нью-Йорка, в то время как промышленное использование, медицинские офисы, технологии и использование в больницах продолжают расширяться. Кроме того, некоторые школы и детские учреждения искали дополнительное пространство для удовлетворения требований социального дистанцирования. С другой стороны, годовой отчет, выпущенный Центром городского будущего, показал, что общее количество сетевых магазинов в Нью-Йорке сократилось на 13,3 процента, что является самым большим годовым сокращением сетевых магазинов с тех пор, как они начали анализировать розничные сети города 13 лет назад.И хотя прогнозы о полном исчезновении офисных помещений вряд ли сбудутся, сейчас для владельцев недвижимости пора критически подумать о текущем использовании своей собственности и возможности преобразования некоторых помещений, чтобы адаптироваться к текущим условиям. требования. В недавних предложениях к Закону о многоквартирных домах штата Нью-Йорк и Постановлению о зонировании города Нью-Йорка признаются эти потребности и делается попытка облегчить такое преобразование.

19 января, в связи с предлагаемым бюджетом штата Нью-Йорк на 2022 год, губернатор Куомо предложил временное правило для внесения поправок в Закон штата Нью-Йорк о многоквартирных домах (MDL), применимый к законным разрешениям на строительство, выданным до 31 декабря 2026 года, с заявили о намерении «разрешить гибкость в зонировании для решения проблемы высокой доли коммерческих площадей и недоиспользования гостиничной недвижимости, расположенной в определенных районах Нью-Йорка, особенно в ответ на пандемию COVID-19.Предлагаемая поправка к MDL, которая была недавно пересмотрена, переопределит разделы Постановления о зонировании города Нью-Йорка («Постановление о зонировании»), чтобы упростить преобразование некоторых отелей и офисных зданий классов B и C в жилые помещения. Хотя, по-видимому, существуют некоторые разногласия относительно того, какие разделы Резолюции о зонировании будут затронуты (обсуждение ниже), поправка к MDL заявляет, что она отменяет другие законы штата и местные законы, включая Постановление о зонировании, которые в противном случае препятствовали бы таким преобразованиям, хотя действующие правила использования по-прежнему применяются.Здания, которые хотят переоборудовать в жилые помещения в соответствии с поправкой, должны быть расположены в определенных районах Нью-Йорка (отели должны иметь менее 150 номеров и могут находиться в любом районе за пределами Манхэттена или в районе Манхэттена за пределами Чемберс-стрит и 110-я улица, а офисные здания должны быть расположены в районе Манхэттена ниже 60-й улицы). Кроме того, здания, переоборудованные в жилое помещение в соответствии с этим предложением, должны будут быть частью вспомогательного жилищного фонда или выделить не менее 25 процентов вновь созданных единиц в качестве доступного жилья.

Нью-Йоркских офисов переоборудования в жилые помещения запланировано на бюджет 2022 года

Губернатор Эндрю Куомо (Getty, iStock)

В течение следующих пяти лет некоторые владельцы зданий в Нью-Йорке, возможно, смогут обойти некоторые местные правила зонирования для преобразования собственности в жилое использование.

В одном из законопроектов предлагаемого бюджета штата на 2022 год подробно рассматривается предложение губернатора Эндрю Куомо о стимулировании преобразования коммерческих зданий в доступное жилье. Эта мера применяется к отелям с количеством номеров менее 150 и другим формам временного проживания, а также к офисным зданиям класса B и C в Мидтауне.

В случае принятия закона владельцы такой собственности смогут избежать ограничений местного зонирования, связанных с требованиями к освещению и воздуху для переоборудования жилых помещений.

«Это действительно позволит [преобразованиям] работать намного быстрее, чем любые изменения, созданные в Нью-Йорке», — сказала Валери Кэмпбелл, партнер Kramer Levin, которая занимается вопросами землепользования.

Решение о зонировании города уже позволяет переоборудовать старые офисные здания в жилые в определенных частях города.Предложение государственного бюджета освобождает владельцев от этих ограничений, но устанавливает новые параметры.

Согласно этой мере, отели и офисы могут стать жилыми, если собственник соглашается выделить не менее 20 процентов квартир как доступных по цене, или если собственность используется в качестве вспомогательного жилья по соглашению с государством или городом. В настоящее время разработчики могут получить финансирование без налогов, если они откладывают этот процент единиц как доступный в рамках управляемой государством программы 80/20.

Но законодательство дает владельцам значительные возможности для маневра, чтобы соответствовать требованиям доступности, в то время как третий вариант, похоже, предполагает, что они могли бы вместо этого внести вклад в фонд для поддержки создания доступного или поддерживающего жилья за пределами объекта или для предотвращения бездомности. Отделу жилищного и общественного обновления штата будет поручено определить «необходимую» сумму, выплачиваемую владельцем.

Подробная информация об уровнях доступности квартир или о том, как DHCR будет определять, что считается «необходимым», не была доступна сразу.Представители агентства не сразу ответили на запросы о комментариях.

Предложение также устанавливает географические ограничения на то, где могут происходить эти преобразования. Законодательство распространяется на отели, расположенные во внешних районах Манхэттена между Финансовым районом и 110-й улицей, а также офисные здания в районе, ограниченном Парком и Девятой авеню, а также 14-й и 60-й улицами.

Площадь под офисы совпадает с частью Midtown East, которая была изменена в 2017 году.Это изменение зонирования было направлено на стимулирование создания 6,5 миллионов квадратных футов новых офисных площадей в течение следующих двух десятилетий. Но рост вакансий в офисах во время пандемии коронавируса вызвал вопросы об этих целях, а также о будущем центральных деловых районов города.

Митч Корби, партнер и председатель группы Херрика по землепользованию и зонированию, отметил, что предложение штата не стимулирует новое развитие, как это делает изменение зонирования, но дает владельцам недвижимости еще один вариант.

«В конце концов, это очень позитивно», — сказал он. «Мы должны мыслить очень творчески и гибко».

Куомо представил преобразование коммерческой недвижимости в жилую как часть своего обращения к штату штата, следуя аналогичному предложению Совета по недвижимости Нью-Йорка, который подсчитал, что 14 000 жилых единиц могут быть созданы путем преобразования всего 10 процентов объектов класса B и Офисные помещения C по всему городу.

Штат ранее использовал налоговые льготы, чтобы стимулировать изменение использования жилых помещений, включая программу 421g.Это снижение способствовало преобразованию коммерческих зданий в Нижнем Манхэттене в 90-е годы.

Похоже, что в бюджет не включены какие-либо дополнительные субсидии для стимулирования конверсий. По этой и другим причинам требование доступности может не устраивать разработчиков, которые ожидают, что срок действия Affordable New York истечет в 2022 году. Эта налоговая льгота штата, ранее известная как 421a, предоставляется разработчикам в обмен на выделение 25%. 30 процентов единиц по доступной цене.Многие в сфере недвижимости утверждают, что налоговые льготы необходимы для строительства многоквартирных домов в городе.

Эта мера также не решает логистических и дизайнерских проблем, связанных с превращением офисов в жилое пространство. Корбей отметил, что другие ограничения городского зонирования, такие как требуемое расстояние между зданиями на одном участке зонирования, не затрагиваются предложением штата.

«Это не оставляет без внимания все аспекты жилого зонирования», — сказал он.

Тем не менее, перспектива уклонения от определенных местных правил зонирования может оказаться заманчивой для некоторых владельцев свободных офисов и несуществующих гостиниц или сделать эту недвижимость более привлекательной для инвестиций для потенциальных покупателей.Эта мера также может измениться, поскольку государство работает над сбалансированием бюджета до 1 апреля.

Свяжитесь с Кэтрин Бренцель

Переоборудование гаражей в Сан-Франциско

В городе, где жилье становится все более дефицитным и дорогим, а коммерческая арендная плата стремительно растет, переоборудование гаражей в новое жилье и витрины может помочь освободить место для жителей и малых предприятий, обслуживающих район.

Réveille Coffee, 4076 18-я улица в Кастро, открылся в здании бывшего гаража.Livable City помог создать постановление, разрешившее переоборудование гаража.

Переоборудование гаражей также может улучшить условия жизни в районе, восстановив такие элементы, как палисадники, зеленые дворы, парадные подъезды, витрины, вестибюли зданий, уличные деревья и даже парковочные места на улице.

В течение десятилетий в Сан-Франциско существовали требования к парковке во дворе, которые не позволяли переоборудовать гараж, но теперь это уже не так — после постепенного снижения требований в течение более десяти лет Сан-Франциско полностью отменил минимальные требования в конце 2018 года.Сан-Франциско по-прежнему требует погрузки грузов вне улицы для некоторых больших зданий и безопасных парковок для велосипедов в большинстве зданий.

Будет ли переоборудование гаражей означать усиление конкуренции за уличную парковку? Недавние исследования показывают, что это не так. Исчерпывающее исследование UCLA показало, что только 25% американских гаражей использовались для хранения автомобилей. Три четверти гаражей использовались под складские помещения. Опрос 2007 года в районе Миссии показал, что добавление гаражей к домам привело к удалению 41% уличных парковочных мест, но только половина гаражей использовалась для хранения автомобилей.Если при демонтаже гаражей восстанавливаются места для парковки на тротуарах, утрата парковки во дворе может быть компенсирована новыми местами на улице. В коммерческих районах сокращение проезжей части будет заменено парковочными местами с высокой посещаемостью и счетчиками, которые будут полезны покупателям и местным предприятиям.

Некоторые более крупные общественные сдвиги также уменьшают потребность в гаражах. Американцы, особенно молодые американцы, меньше водят. В последние годы увеличилось количество и процент жителей Сан-Франциско, которые ходят пешком, ездят на велосипеде, пользуются общественным транспортом или шаттлами работодателя, каршерингом и поездками.Новые домохозяйства в Сан-Франциско практически полностью свободны от автомобилей.

Далее следует упрощенное руководство по новым правилам. Большинство этих правил различаются в зависимости от района. Чтобы найти район зонирования для вашей собственности, обратитесь к онлайн-карте Сан-Франциско с информацией о недвижимости. В дополнение к требованиям Кодекса планирования, изложенным здесь, также применяются требования Строительного кодекса и могут потребоваться разрешения на строительство.

Преобразование гаражей в парковку для велосипедов

Любое парковочное место во дворе может быть преобразовано в парковку для велосипедов.

Переоборудование гаражей в жилье

Последние изменения в Кодексе планирования расширили возможности преобразования парковок во дворе в жилые дома. Дополнительные жилые единицы (ADU) теперь разрешены во всех районах зонирования, в которых разрешено жилье. ADU могут быть построены без парковочных мест и могут преобразовать парковочное место в новую жилую единицу. Отдельные гаражи и вагончики также могут быть преобразованы в ADU.

Существующие жилые единицы также могут быть расширены в гараж. Дома и квартиры могут расширяться до помещений первого этажа в соответствии со стандартами «комнаты ниже».

Жилье разрешено в жилых, коммерческих и многофункциональных районах города. Единственные районы, где парковка не может быть преобразована в жилье, — это промышленно зонированные районы города (так называемые районы PDR) и некоторые коммерческие улицы, где использование жилых помещений на первом этаже ограничено, как указано в разделе 145.4 Кодекса планирования.

Переоборудование гаражей в витрины

Этот гараж на Липовой аллее стал Blue Bottle Coffee

В районах, где разрешено коммерческое использование, парковочные места во дворе могут быть преобразованы в коммерческие.

Удаление парковки во дворе разрешено в масштабах города, однако для замены может потребоваться дополнительная проверка и одобрение, в зависимости от конкретного предлагаемого использования и правил для района зонирования. Грузовая загрузка вне улицы или парковка для велосипедов, отвечающая действующим требованиям, должны быть сохранены.

Коммерческое использование ограничено в жилых районах. Однако существующее коммерческое использование в жилых районах является устаревшим и не требует парковки во дворе. Бывшие витрины в жилых районах теперь могут быть повторно активированы (гл.186), без обязательной парковки. Новое угловое коммерческое использование разрешено в районах RTO, RTO-M, RM-3 и RM-4 (Раздел 231), а коммерческое использование может быть условно разрешено в исторических зданиях в Жилых районах (Раздел 209.9 (e)).

На все витрины, как существующие, так и новые, распространяются требования Кодекса планирования о прозрачности.

Переоборудование гаражей под общественное пользование

Общественные клубы, районные центры и общественные культурные центры разрешены в большинстве районов зонирования, включая жилые районы, а также религиозные учреждения, учреждения по уходу за детьми и другие учреждения.

Перенастройка парковки

Парковка также может быть переконфигурирована, чтобы она занимала больше места, освобождая место для других целей. Несколько лет назад Livable City помог ослабить ограничения Кодекса планирования на парковку с эффективным использованием пространства, и теперь тандемная парковка разрешена во всех районах, как и лифты и штабелеры.

Ресурсы

NYC много пустых магазинов. Почему люди не могут жить в них?

Это вопрос, который может задать любой, кто идет по улице Нью-Йорка с пустыми витринами.Может ли решение двух основных, казалось бы, неразрешимых проблем с недвижимостью — нехватки доступных квартир с одной стороны и эпидемии свободных торговых площадей — с другой, быть одним и тем же? Может ли город вместить больше людей и успокоить домовладельцев, превратив витрины в квартиры?

Вопрос о прибыли

Если коротко, то такой вид конверсии технически возможен, но редко бывает. Фактически, Департамент строительства выдал всего 91 разрешение на переоборудование коммерческих помещений или коммерческих зданий в жилые дома в 2017 году, по сравнению с предыдущими годами.В 2009 году было подано 261 заявление, а в 2005 году — 141, согласно данным DOB, опубликованным New York Times.

NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsMt Моррис ParkSugar HillWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownCivic CenterEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideLower ManhattanMurray Hill Kips BayNohoNomadSohoTribecaUnion SquareWest 30SWest VillageBrooklynBay RidgeBedford StuyvesantBensonhurstBoerum HillBrooklynBrooklyn HeightsBushwickCanarsieCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDitmas ParkDowntown БруклинДамбоДайкер-ХайтсИст-ФлэтбушВосточный Нью-ЙоркИст-Уильямсбург burgWilliamsburg N SideWindsor TerraceQueensAstoriaBelle HarborBriarwoodCoronaElmhurstFar RockawayFlushingForest HillsForest Hills GardenForest Hills GardensHoward BeachHunters PointJackson HeightsKew GardensLong Остров CityRego ParkSunnysideBronxBedford ParkBronxdaleConcourseConcourse VillageFieldstonFordhamHigh BridgeKingsbridgeMarble HillMorrisaniaMott HavenNorth RiverdaleNorwoodRiverdaleSoundviewSouth RiverdaleSpuyten DuyvilUniversity HeightsWestchester SquareLocust ValleyLong BeachUpper Бруквилль

Priceup до $ 500,000up до $ 750,000up до $ 1,000,000up до $ 1,250,000up до $ 1,500,000up в 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 5 000 000 долларов США до 6 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 8 000 000 долларов США не более

Спальнистудии или минимум 1 спальня минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален

Ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат 4 или более ванных комнат

Существует огромное количество свободных витрин, которые потенциально могут быть преобразованы в жилые помещения. По данным New York Post, в некоторых кварталах Манхэттена уровень вакантных площадей выражается двузначными числами: 27 процентов на Амстердам-авеню в Верхнем Вест-Сайде и 20 процентов на Бродвее в Сохо. Общая доля вакантных площадей в районе увеличилась вдвое с 2,1% до 4.2% в период с 2012 по 2017 год, согласно отчету городского совета.

Однако у владельцев зданий очень мало стимулов для преобразования своей собственности, если только они не хотят жить в этих местах сами. Это потому, что в целом розничная арендная плата в Нью-Йорке значительно превышает арендную плату за жилую недвижимость, поэтому сравнивать их — неплохие яблоки и апельсины.

Например, годовая коммерческая арендная плата в части Вест-Виллидж составляет около 350 долларов за квадратный фут, что фактически ниже, чем в последние годы. Однокомнатная квартира в здании без швейцара в Гринвич-Виллидж сдается в среднем за 3600 долларов в месяц, согласно отчету MNS.Мы не получаем данных о площади в квадратных футах из этого отчета, но скажем, что площадь магазина составляет 1000 квадратных футов, а арендная плата составляет 30 долларов за квадратный фут в месяц (или двенадцатую часть годовой ставки). Получается 30 000 долларов в месяц, что явно больше, чем то, что домовладелец мог бы получить за квартиру на первом этаже, даже со швейцаром, множеством удобств и большей площадью.

Кроме того, магазины остаются пустыми в течение длительных периодов времени, потому что это может фактически платить арендодателям за сохранение высокой арендной платы. Как объясняет автор Сьюзан Шапиро в недавнем обзоре Daily News, стоимость недвижимости зависит от будущего потока доходов, поэтому арендодатели склонны использовать пустую коммерческую площадь в качестве списания налога, ожидая арендатора, который может заплатить высокая арендная плата.

Предлагаемые исправления проблемы пустой витрины

Шапиро указывает на предложенный мэром де Блазио налог на вакансию, который будет взимать плату с домовладельцев, которые оставляют магазины пустыми, в качестве решения. Президент района Манхэттен Гейл Брюэр отстаивает этот налог с прошлого года, когда ее офис обследовал Бродвей и обнаружил 188 пустых витрин. Однако подробностей о том, как будет выглядеть этот налог, очень мало.

Спикер городского совета Кори Джонсон также поддерживает контроль за коммерческой арендной платой, который, как указывает The Real Deal, предлагался в прошлом, но не ставился на голосование.Совет по недвижимости Нью-Йорка, политически влиятельная правозащитная организация в сфере недвижимости, категорически против этих предложений.

Изготовление переключателя

С практической точки зрения, если владелец коммерческого помещения хочет преобразовать его в жилое помещение, правила довольно просты. Город требует, чтобы переоборудованное пространство имело два выхода, окна и соответствующую вентиляцию, и чтобы владелец получил исправленный сертификат занятости, отражающий изменение в использовании.

Чтобы получить новый C of O, владелец должен обратиться в Департамент строительства и представить планы, составленные зарегистрированным архитектором или профессиональным инженером, которые показывают, насколько квартира соответствует нормам. Для получения дополнительной информации посетите эту страницу на веб-сайте Департамента строительства.

Но будьте осторожны, когда место переоборудовано из одного использования в другое без разрешения города, это считается незаконным преобразованием. В них часто не хватает элементарных средств безопасности, таких как соответствующие выходы в случае пожара.А когда у квартир нет надлежащих разрешений, в них часто проводятся незаконные газовые и электрические работы, выполняемые нелицензированными работниками, что создает серьезную опасность пожара. Владельцам грозит штраф до 25 000 долларов за незаконную конверсию.

Редкий обитатель витрины

В 2010 году New York Times опросила жителей нескольких квартир, которые когда-то были магазинами. Испытуемые описали свои дома как другой, более интимный способ познакомиться с городом. Они рекламировали своеобразие своего пространства и тот факт, что им не нужно подниматься по лестнице.Один сказал, что ночью свет уличных фонарей «проникает в углы, потому что там много стекла».

Тем не менее, тот же мужчина сказал, что проживание с оконным стеклом между ним и улицей не беспокоит его или его семью.

«Мы просто не хотели жить в крепости», — сказал он.

Можем ли мы превратить малоиспользуемые коммерческие здания в остро нужное доступное жилье?

Переоборудование коммерческой недвижимости в жилое может оказаться не так просто, как кажется.

Офисные здания, отели и торговые центры пусты или почти пустуют в крупных и малых городах от побережья до побережья. Может, они устарели. Возможно, коммерческая недвижимость изменилась до такой степени, что эти пустые здания просто больше не актуальны. Разве не имеет смысла переоборудовать их в жилье, чтобы попытаться смягчить кризис доступности жилья?

Звучит как отличная идея. В некоторых случаях это может быть отличной идеей.Однако с практической и экономической точки зрения это часто бывает проблемой.

Начнем с очевидной проблемы. Эти преобразования стоят денег — редко таких, как строительство с нуля, но, тем не менее, это значительные капиталовложения. Владелец, скажем, офисного здания уже вложил в него значительные средства. Преобразование жилья в жилье потребует дополнительных инвестиций, но эти дополнительные инвестиции могут не привести к эквивалентному (или большему) увеличению стоимости. В процессе преобразования владелец не будет иметь дохода, но должен будет оплатить расходы на содержание.Любое изменение использования или перепланировка здания не всегда будет гладким, легким и дешевым.

Инвестиции в переоборудование будут иметь финансовый смысл только тогда, когда существующее здание обесценилось настолько, что не будет стоить намного больше, чем пустая земля. Это также может иметь смысл, если новое жилье будет стоить намного больше, чем стоило здание до переоборудования. Это та динамика, которая помогла, например, стимулировать конверсию жилья в финансовом районе Нью-Йорка. Многие офисные здания там были старыми и непрактичными и, следовательно, не очень ценными для офисного использования, а жилье было гораздо более ценным.Также помогли налоговые льготы.

Однако в этом примере переработчики создали жилье (в основном) по рыночной цене. Предлагаемые сегодня предложения по переоборудованию часто предполагают, что новое жилье будет частично, а иногда даже полностью доступно. Это предложение не работает с экономической точки зрения без огромной государственной помощи в той или иной форме. Таким образом, это расширяет возможности правительства, прямо или косвенно, финансировать строительство жилья. Этот бизнес может быть особенно дорогим и капиталоемким в центральных деловых районах, где расположены многие из сегодняшних потенциально устаревших офисных зданий.

С физической точки зрения коммерческие здания не всегда поддаются переоборудованию в жилые. Например, офисные здания часто имеют очень широкие и глубокие этажи, потому что центр здания может использоваться для хранения или других функций, поэтому не требуется много света и воздуха.

Квартиры же, напротив, нуждаются в большем количестве света и воздуха. Если часть квартиры находится слишком далеко от окна, она может не соответствовать нормам или рыночным ожиданиям покупателей или арендаторов.Эти большие этажи офисных зданий также не будут иметь строительных систем, необходимых для использования в жилых помещениях. Ванные комнаты могут быть сгруппированы рядом с ядром здания, в темной зоне, с водопроводом, обслуживающим только эту часть здания. В жилом же доме, напротив, потребуются ванные комнаты и сантехника в каждой квартире. Электроснабжение также необходимо будет изменить маршрут, запустить новые счетчики и часто эффективно восстанавливать с нуля.

Отели могут лучше работать в качестве кандидатов на преобразование, особенно отели для длительного проживания.Даже в этом случае процесс объединения единиц для создания более крупных квартир может привести к непрактичным договоренностям и необходимости значительного изменения маршрута инженерных сетей.

Торговые центры имеют те же проблемы с размерами, что и большие офисные здания. Часто их приходилось полностью перестраивать для размещения жилья. Возможно, будет более практичным их снести и начать все сначала.

С другой стороны, концепция адаптивного повторного использования вряд ли нова для недвижимости, хотя она не обязательно хорошо сочетается с доступным жильем.Лучше всего он работает с недвижимостью, стоимость которой упала до такой степени, что дополнительная ценность, созданная в результате конверсии, намного превышает ее дополнительные затраты. Это часто связано с новаторскими разработками во временно непривлекательных районах, например, «джентрификация», что, по мнению некоторых, плохо.

Переоборудование иногда также дает возможности и преимущества, недоступные при новом строительстве. Например, в старых офисных зданиях и отелях иногда есть строительные детали, которые современные строители просто не могут воспроизвести с экономической точки зрения.Покупателям или арендаторам часто нравятся эти детали, что увеличивает стоимость конечного продукта. Устаревшие офисные здания и некоторые торговые дома часто имеют более высокие потолки, чем типичные квартиры, что также понравится покупателям и арендаторам. В некоторых случаях эти здания удачно расположены в местах, где новое строительство было бы невероятно дорогим.

Переоборудование существующих зданий под жилую застройку также дает застройщикам одно огромное преимущество по сравнению с новым строительством: перестройка с гораздо меньшей вероятностью вызовет споры и возражения.В современном мире практически каждый крупный проект в любой желаемой области должен проходить длительный процесс утверждения. Этот процесс, особенно если он включает судебный процесс, может занять больше времени, чем строительство самого здания. Процесс утверждения нового проекта, безусловно, более чреват проблемами, неожиданностями и потенциальными препятствиями. Напротив, переоборудование существующего здания часто не создает такой большой роли светового стержня для окружающих, возражающих против этого. Сэкономленные годы и избежание затрат на транспортировку могут помочь проекту переоборудования иметь финансовый смысл.

Все это предполагает другую стратегию, которой муниципалитеты могут следовать, если они хотят, чтобы застройщики производили больше жилья: сделать это проще и быстрее. Прежде чем активизировать новые программы налоговых льгот (упущенные налоговые поступления) и даже правительственные инвестиции в денежные средства для создания более доступного жилья и будущих бюджетных кризисов, местные органы власти могут спросить, есть ли что-то более простое и дешевое, что они могут сделать.

Конечно, есть. Правительство может ускорить и упростить процесс получения разрешения на жилищную застройку.Закон о зонировании может быть ослаблен и упрощен, обеспечивая большую гибкость для проектов, требующих права собственности, и меньшую потребность в дискреционных одобрениях. Это можно было бы сделать в масштабах всего муниципалитета, чтобы снизить роль членов местных советов, избиратели которых часто автоматически выступают против каждого конкретного крупного предложения, представленного им. Строительные нормы и правила могут быть пересмотрены, чтобы обеспечить большую гибкость. Хотя регулирование арендной платы обычно обременяет только старый жилищный фонд, его простое присутствие искажает рынок и нависает над новым строительством как темное облако.Муниципалитеты должны переосмыслить это и попытаться постепенно отказаться от него.

Подобные изменения могут сделать больше для решения жилищного кризиса, чем любые государственные инвестиции (или потеря налоговых поступлений), необходимые для стимулирования преобразования коммерческих зданий в жилое использование, особенно доступного жилья.

дополнительных жилых домах (ADU) — City Of Oxnard

Информация ADU и часто задаваемые вопросы

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ЖИЛЫЙ БЛОК (ADU) И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ЖИЛЫЙ блок (младший)
Некоторые законы штатов, принятые в 2017 и 2019 годах, требуют, чтобы местные органы власти разрешали собственности с одним существующим домом для одной семьи добавлять ADU и / или Jr ADU путем подача разрешений на строительство и оплата соответствующих сборов.В большинстве случаев дополнительная парковка во дворе не требуется для ADU и / или Jr ADU, хотя настоятельно рекомендуется и поощряется.

Что такое ADU?
ADU имеют много названий. Штат Калифорния и город Окснард называют их дополнительными жилыми единицами, но их также обычно называют «вторыми квартирами», «квартирами для бабушек», «люксами для свекрови», «крошечными домами» и / или « коттеджи ». ADU — это небольшой жилой блок на постоянном фундаменте, который предназначен для предоставления относительно доступного жилья для членов семьи, пожилых людей, студентов, поставщиков медицинских услуг на дому, инвалидов и других лиц в существующих районах и на существующих законных участках с правом собственности. Дом на одну семью «Первичная единица».ADU могут быть новой отдельно стоящей структурой в заднем дворе (с гаражом или без него), пристройкой к существующему основному блоку, переоборудованием отдельно стоящего или пристроенного гаража, переоборудованием нескольких комнат в основном блоке или комбинацией преобразование комнат и новое дополнение. У ADU должна быть собственная гостиная и спальня, а также полностью оборудованная кухня и ванная комната. ADU должен иметь общий размер не менее 220 квадратных футов. Максимальный размер зависит от типа ADU.

Что такое младший ADU?
Вспомогательный младший жилой блок или младший ADU полностью содержится внутри основного блока, за исключением добавления прихожей.Младший ADU должен иметь отдельный вход и эффективную кухню, но может делить ванную комнату с основным блоком. Минимальный размер — 70 квадратных футов, максимальный — 500 квадратных футов.

Могу ли я построить ADU и Jr ADU на своей территории?
Если ваш участок является официально зарегистрированной партией, в которой в качестве основной единицы проживания предлагается проживание на одну семью (или проживание на одну семью предлагается посредством отдельного запроса на разрешение) в жилой или смешанной зоне, закон штата Калифорния позволяет вам построить один ADU и / или один Jr ADU, если имеются соответствующие услуги водоснабжения и водоотведения, соблюдены минимальные требования к задержке и соблюдены стандарты пожарной безопасности и безопасности жизни.ADU подчиняются стандартам строительного кодекса и требуют разрешения на строительство.

 Найдите свою зону здесь 

Что делать, если мой участок ограничен или мое ТСЖ не разрешает ADU?
В соответствии с законодательством штата Калифорния, ограничения по сделкам и ассоциации домовладельцев, а также Условия, соглашения и ограничения, а также правила и положения, которые необоснованно препятствуют ADU или Jr ADU, вероятно, не подлежат исполнению, но HOA может потребовать дополнительных стандартов проектирования, которые Город нет.Городские власти не будут вмешиваться между ТСЖ и его членами при толковании Закона штата в применении к любому отдельному ТСЖ.

Должен ли я жить на участке?
Закон штата Калифорния не требует, чтобы вы проживали в собственности, если ADU или Jr ADU было разрешено в период с 1 января 2020 г. по 1 января 2025 г.

Должен ли я предоставлять парковку для ADU?
Требования к парковке дополнительных жилых единиц не должны превышать одного парковочного места на квартиру или спальню, в зависимости от того, что меньше.Эти места могут быть предоставлены как тандемная парковка. Парковочное место (места) для дополнительной жилой единицы может не располагаться на заданном участке переднего двора.

Парковка не требуется ни в одном из следующих случаев, когда заявитель демонстрирует, что:

• Дополнительное жилище находится в пределах полумили от общественного транспорта, включая остановки общественного транспорта и автобусные остановки. Расстояние измеряется в пешей доступности. Расстояния можно рассчитать здесь. Для получения дополнительной актуальной информации об общественном транспорте щелкните здесь.
• Дополнительный жилой блок находится в архитектурно и исторически значимом историческом районе.
• Дополнительная жилая единица полностью построена в рамках предлагаемой или существующей первичной жилой единицы или вспомогательной конструкции.
• Когда разрешения на парковку на улице требуются городом, но не выдаются жильцу дополнительной жилой единицы.
• Когда в одном квартале от вспомогательного жилого дома находится автомобиль совместного использования.
• Если требуемый гараж, навес или крытая парковка для основной единицы снесены или переоборудованы в связи со строительством дополнительной жилой единицы, необходимая парковка для основной единицы должна быть обеспечена на участке за пределами переднего двора. , и на одобренной городом площадке или строении.

Что делать, если у меня есть ADU, который нарушает строительные нормы и правила?
Владелец может потребовать отсрочки исполнения строительных норм на пять лет, которая будет предоставлена, если нарушение не повлияет на требования по охране труда и технике безопасности.

ADU в многосемейной структуре?
Закон штата допускает преобразование нежилых помещений с многоквартирными домами (две или более квартир в одной структуре) в одно или несколько жилых домов. Кроме того, в многоквартирном доме могут быть добавлены один или два новых ADU, если позволяет место. Общее количество ADU не может превышать 25 процентов от общего количества существующих единиц. Для каждого ADU требуется одно парковочное место во дворе. Гаражи могут быть преобразованы в парковочные места ADU, если они предназначены для жителей, которые ранее использовали эти парковочные места.Младшие ADU не допускаются в многоквартирных домах.

1) ПОНИМАТЬ ТИПЫ ADU и МАТРИЦУ ADU
Город Окснард определил «ТИПЫ» ADU и подготовил подробные стандарты разработки для шести ТИПОВ односемейных ADU, одного многосемейного и одного смешанного типа. как показано в таблице ниже. Сводка ADU TYPE MATRIX предоставляет стандарты разработки для всех типов ADU.

2) ИДЕНТИФИКАЦИЯ ТИПА ADU, Jr ADU ИЛИ МНОГОСЕМЕЙНОГО ADU
Используйте матрицу ADU Matrix , чтобы определить, какой ТИП ADU вы хотите разрешить.Если у вас есть вопросы, свяжитесь с сотрудниками отдела планирования.

3) КАК ЗАПОЛНИТЬ ТИП ADU ТИП PDF ДЛЯ ДОПУСКА
Выберите и заполните соответствующую форму из ТИПА ADU в таблице ниже. Обратите внимание, что требуется отдельная РАБОЧАЯ ТАБЛИЦА Jr ADU, если вы одновременно предложили ADU и Jr ADU на одном участке.

 ADU TYPE Формы в формате PDF. Формы лучше всего печатаются при печати 8,5 x 14 (формат Legal) 

4) ПОЛУЧИТЕ ВНЕШНИЙ ДОПУСК ADU
Отправьте заполненный (-ые) ТИП ADU (-ы) вместе с вашими планами (план участка, поэтажный план, отметки) и формой заявки на землепользование и платеж в Oxnard Planning Дивизия, 214 South C Street.Персонал рассмотрит ваши материалы, проверит соответствие применимым стандартам или определит элементы, которые необходимо исправить. Как только будет установлено, что планы соответствуют применимым стандартам, вы получите разрешение ADU и можете подать планы на разрешение на строительство.

От отдела планирования требуется сбор в размере 210 долларов США. Чек на оплату можно подать вместе с заявкой. Сделайте чек на имя «Город Окснард». При оплате кредитной картой укажите это при подаче заявки на участие в программе ADU для оформления кредитной карты.

Примечание. Во время COVID-19 общий доступ к Сервисному центру может быть ограничен. Проверить часы работы сервисного центра можно здесь. Вы можете отправить свой пакет заявки по электронной почте: [email protected]

5) ОТПРАВИТЬ РАБОЧИЙ ЛИСТ ADU С РАЗРЕШЕНИЕМ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
Щелкните здесь, чтобы получить информацию о разрешении на строительство ADU.

Примечание. Во время COVID-19 общий доступ к Сервисному центру может быть ограничен. Проверить часы работы сервисного центра можно здесь. Вы можете отправить свой пакет по электронной почте по адресу: buildingpermit @ oxnard.org

Кроме того, вы можете оставить заявку и планы здесь